Urbanismo

Masterplan Nuevo Cebil

  • AÑO : 2015
  • UBICACION : Cebil Redondo, Tucuman
  • BARRIO :
  • CATEGORIA : Urbanismo
  • PROYECTO : Mutuo Arquitectura
  • DIRECCIÓN TÉCNICA : Auto Administrado

Debido a la demanda de lotes generada por el déficit habitacional existente y al natural crecimiento demográfico,  una extensa gama de barrios cerrados y countries se desarrollaron en los últimos años en los sectores del conurbano del Gran San Miguel de Tucumán. El crecimiento se extendió de manera desordenada debido a la falta de legislación en materia de ordenamiento urbano, y a la amplia especulación económica, generando espacios urbanos sin identidad y aislados de la ciudad a pesar de estar insertos en ella. Según el interés del comitente de generar nuevas urbanizaciones de manera ordenada, controlada y sustentable,  con la expectativa de invertir en un plan organizado y sostenible que genere un flujo de desarrollo constante, se afronta la situación en una escala urbana teniendo en cuenta la situación actual de todo el área en estudio.

A través del siguiente análisis intentaremos entender las dinámicas urbanas de la zona a intervenir, identificar problemáticas ambientales, funcionales, circulatorias, etc. Para posteriormente generar una propuesta a medida de las necesidades particulares de sector urbano y respondiendo al objetivo de lograr el crecimiento ordenado y sustentable del la comuna de Cebil Redondo.

 

 

Creemos que para poder desarrollar un proyecto es necesario hacer un estudio serio con una aproximación al problema desde lo general a lo particular, más aún en esta envergadura. Por ese motivo analizamos el sector y sus relaciones metropolitanas para poder generar una base solida de conocimientos que nos ayuden a la hora de tomar decisiones proyectuales sobre el sitio.

Podemos identificar las arterias principales de la mancha urbana generada por el Gran San Miguel de Tucuman. Al resaltarlas podemos descifrar una intención de conectividad perimetral (con autopistas de circunvalaciones y grandes avenidas de alta velocidad),  y arterias rápidas que surcan la mancha en distancias casi equidistantes. También podemos identificar los grandes equipamientos que dejaron truncas algunas intenciones de vías de conexión no ejecutadas (como la avenida de calle Mejico).

Es importante lograr una integración total del tejido de Yerba Buena con el de San Miguel de Tucuman, por lo cual es importante entender como se trabajara la transición, y los puntos de contacto en los limites jurisdiccionales. La continuidad urbana es una prioridad. Podemos ver como una gran porción del territorio de Yerba Buena esta ocupado por barrios cerrados anulando la posibilidad de algunas zonas a desarrollarse y poder unirse a la trama existente. Las urbanizaciones como el Country del Jockey que ocupan un lugar central en lo que pensamos será el crecimiento de Yerba Buena funcionan como un gran tapón generando sectores muertos y circulaciones muy largas, desfavoreciendo el desarrollo urbanístico de las tierras ubicadas al norte. La zona es primordialmente residencial, con grandes equipamientos, pocos servicios, y una actividad comercial incipiente pero con crecimiento descontrolado. La conectividad es buena, pero se utiliza como una zona de paso, no se vive el espacio, ya que el espacio publico no existe como tal.

 

 

La intención fundamental es abrir canales que vinculen el emprendimiento Nuevo Cebil, de una manera más directa, con San Miguel de Tucuman, Yerba Buena, Villa Carmela y Tafí Viejo.

En cuanto a los criterios de intervención, será necesario zonificar en 3 áreas desde el Este, lindero a la ciudad de SMT hacia el Oeste hasta el cerro, proponiendo diferentes tipos de densidades y usos del suelo acordes a la situaciones particulares de cada zona, teniendo en cuenta aspectos ambientales, topográficos, circulatorios, sociales, hídrico, etc.

1- Pedemonte.

Es el más riesgoso en términos ambientales, motivo por el cuál hay que tener sumo cuidado a la hora de hacer propuestas, creemos que su densificación debe ser lo más baja posible con terrenos grandes, manteniendo la vegetación.

2- Central

Teniendo en cuenta el crecimiento de Yerba Buena, su ubicación es central y tiene un potencial muy grande, creemos necesario dotarla de servicios para la comunidad, además de espacios públicos, proponiendo una densidad media.

3- Contacto

Este Sector esta en contacto directo con la trama de San Miguel de Tucuman y su limite es una gran vía de circulación, como el Camino del Perú, propuesto como circunvalación del municipio capitalino, creemos acorde a su ubicación y su potencial, explotar esa gran vía dotándolo de servicios y comercio de uso ocasional con una gran área de influencia, además de una densidad entre media y alta.

 

 

La gradación espacial, ayudara a dar identidad y uso al espacio publico, al mismo tiempo ayudara a controlar las velocidades de circulación, acordes a los usos circundantes. Proponemos diversas escalas de circulación, a diferentes velocidades.

1- Autopistas de circunvalación

Esta es la velocidad mas rápida de conexión, por lo tanto son propensas a la instalación de grandes equipamientos de uso ocasional, de influencia metropolitana o territorial (ej. Nuevo Hospital Infantil). No solo, no es recomendable la instalación de espacios comerciales o residenciales de manera anexa a estas vías, sino que resulta molesto para la vida diaria, vivir cerca. Al mismo tiempo que conectan, presentan un limite muy marcado para el paso peatonal, y las actividades ligadas a este (comercio, recreación, etc.) En caso de presentarse conjunto de viviendas, o espacios recreativos, se encuentran a una distancia mínima de 30 mts, y se accede a través de una calle colectora de menor velocidad.

Al ser de velocidad rápida, permite también mayor caudal y volumen de vehículos, pero los espacios para que esta actividad se desarrolle deben ser amplios, ya que las maniobras y cambios de curso y velocidad deben anticiparse con mucha anterioridad. Al mismo tiempo, todo el contexto circundante, responderá a este fugaz momento de atención que se posee a la gran distancia. Grandes carteles, envolventes de gran escala, grandes volúmenes, etc.

Creemos que el Gran SMT, esta conformando una red de circunvalación de a poco a través de la Av. Circunvalación y Diagonal Leccesi (aun pendientes de conexión entre si), Camino de Sirga y Lidoro Quinteros, y con potencialidad para extenderse a Yerba Buena, según lo planteado en este Masterplan.

2- Grandes Avenidas

Velocidad intermedia y principal vía de conexión debido a que por ella circula el transporte publico. No circula por fuera de la trama propuesta salvo casos excepcionales. Se compone de avenidas de doble carril, con porte suficiente para absorber el transporte publico y se estructura en tramas de 800 x 800 mts a 1200 x 1200 mts (distancia que puede ser recorrida por un niño a pie en un transcurso de 10 min).

Sobre estas circulaciones se ubican servicios de mediana escala, de uso periódico, de influencia urbana local. Pequeños conjuntos de vivienda pueden desarrollarse a sus margenes (ej. Conjunto Cebil Redondo) . En sus intersecciones generan anomalías y puntos nodales, que permiten dotar a la estructura de identidad, a través de espacios como rotondas, monumentos, y mojones.

3- Boulevares

Circulación a velocidad moderada (menos de 60 km/h) que en casos de fuerza mayor puede contener el transporte publico pero están pensadas para dos manos contrarias de vehículos chicos, con arbolado entre ambas manos, y en sus margenes. La trama no supera los 500 x 500 mts. Sus limites son mas amables con el peatón, las veredas deben ser anchas y permitir distintas actividades, como cafés, representaciones artísticas, etc. Se ubican comercios de uso frecuente, de baja escala, minoristas y espacios de esparcimiento. Las viviendas en altura y de densidad media (hasta 7 pisos ) dominan el paisaje.

4- Calles unidireccionales

Solo para circulación a baja velocidad (menos de 30 km/h), debido a la alta prioridad de la vereda y sus actividades. La distancia de la trama no debe ser mayor a 100 x 100 mts. Se desarrollan actividades culturales, residenciales, comerciales, y de diversa índole, evitando así, con la mixtura, que las zonas caigan en desuso (ej. Yen Import). Los limites de las lineas municipales son diversos permitiendo la sensación espacial de dinamismo, movimiento y sorpresa, para evitar caer en la simple reproducción de modelos estandarizados de construcción.

5- Calles peatonales y bicisendas

Calles interiores que conectan los conjuntos de vivienda, tanto de baja como media densidad (ej. Casa Alderetes). También forman parte de parques y espacios publico, siendo el canal de uso diario de todos los ciudadanos. Estas vías son de vital importancia en el planteo de ciudad abierta y plural.

 

 

Es de suma importancia conocer el publico que es plausible de acceso a la oferta que este nuevo emprendimiento puede ofrecer. Conocer estos datos nos permite elaborar un perfil de usuario, lo cual permite elaborar mejor las propuestas, tanto de tipo espaciales como de actividades a incorporar.

Trabajamos a pedido del desarrollador con tres objetivos dentro del publico general. Se debe tener en cuenta que los valores monetarios son tomados al año 2015, y los datos están tomados sobre un focus group realizado por Mutuo Arquitectura con base de 95 personas.

Publico A – Capacidad para comprar

Se trata del 40% de la población entrevistada. De este total podemos concluir que el 42% esta formado por familias entre 3 y 4 integrantes. El 68% actualmente reside en viviendas de las cuales son propietarios, con mas de 4 ambientes. Están dispuestos a pagar aprox  170.000 dolares – 175.000 dolares, tienen ingresos familiares mayores a  1.700 dolares y cuentan con la vivienda que tienen en este momento como capital para re invertir.  El 48% prefiere un LOTEO ABIERTO.

Publico B – Capacidad para evolucionar

Constituyen el 25% de la población entrevistada. El 45% lo conforman 2 y 3 integrantes. El 68% vive en casa de 2 a 3 ambientes, pero solo el 55% es propietario. Su capacidad de pago, o endeudamiento para un crédito es de 850 dolares mensuales máximo, ya que sus ingresos se ubican aprox 850 – 1.700 dolares. El 63% prefiere un LOTEO ABIERTO.

Publico C – Capacidad para alquilar

El 35% restante, esta conformado por grupos de 1 a 2 personas. El 85% de ellos vive en casas de mas de 4 ambientes y el 49% es propietario de las mismas. Sin embargo sus capacidades de endeudamiento son menores, no mayores a 450 dolares, debido a que su ingreso no supera los 850 – 900 dolares. Este grupo es el único que prefiere DUPLEX o DEPTOS amplios en zonas  poco densificadas, y no centrales.

 

 

En base a este extenso análisis se desarrollo varios planteos arquitectónicos. Para el grupo de usuario A se planteo las Casa Tipo (Casa Tipo 2 y Casa Tipo 3) y un complejo de duplex (Duplex Cebil Redondo) . Para el grupo de usuarios B, la serie Cassaforma (Cassaforma 1, Cassaforma 2, Cassaforma 3) y la Vivienda Social Evolutiva (Vivienda Social). Para el grupo de usuarios C, se empezó a desarrollar un planteo de block de departamentos amplio (Edificio de viviendas Cebil Redondo).

En cuanto a los servicios, desarrollamos un centro de servicios mixtos (Locales Nuevo Cebil), estructuramos las nuevas urbanizaciones Alto Verde 3, Alto del Cebil 3, Loteo Abierto sobre la Curva, y re acondicionamos los ya planteados (Alto Verde 2, y Alto del Cebil 2) al nuevo esquema.

AÑO

2015

UBICACION

Cebil Redondo, Tucuman

CATEGORIA

Urbanismo

PROYECTO

Mutuo Arquitectura

DIRECCIÓN TÉCNICA

Auto Administrado

SHARE PROJECT